Planungsfehler vermeiden und Kosten sparen – Warum sich die sogenannte Phase 0 für Kommunen lohnt
Die sogenannte Phase 0 ist eine vorgelagerte Konzeptions- und Bedarfsplanungsphase. Sie findet statt, bevor die offizielle Planung nach der Honorarordnung für Architektinnen und Architekten beginnt – also noch vor Leistungsphase 1. Diese Phase kann man auch als eine „Planung der Planung“ verstehen. Denn hier werden bereits entscheidende Weichen für die Entwicklung eines Grundstücks oder einer Immobilie gestellt. Fachplanerinnen und Fachplaner, Vertreter aus Politik und Verwaltung sowie die künftigen Nutzerinnen und Nutzer erarbeiten gemeinsam ein belastbares Grundkonzept.
Die Leistungsphasen 1 bis 9 – also von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung – decken diese Art der integrierten Vorplanung nicht ab. Genau hier setzt die Phase 0 an: Es werden standortspezifische Bedarfe ermittelt, Ziele formuliert und die Machbarkeit geprüft – bevor überhaupt Architekturdienstleistungen ausgeschrieben werden.
Viele Fachleute halten diese vorbereitende Bedarfsplanung mittlerweile für unerlässlich, wenn Projekte erfolgreich umgesetzt werden sollen. Die cima unterstützt Kommunen in allen Leistungen rund um die Phase 0 – von der Standort- und Potenzialanalyse über die Entwicklung von Nutzungskonzepten bis hin zu Kosten- und Wirtschaftlichkeitsprognosen.
Nils Meyer, Büroleiter, Partner und Projektleiter cima
meyer@cima.deWarum ist die Leistungsphase 0 für Kommunen so wichtig?
Warum sollte eine Kommune nicht direkt mit den ersten beiden Leistungsphasen der Honorarordnung starten – also mit der Grundlagenermittlung und der Vorplanung? Warum ist eine vorgelagerte Leistungsphase 0 sinnvoll? Die Vorteile sind deutlich:
- Risikominimierung:
In Phase 0 werden Machbarkeitsstudien erstellt und zentrale Risiken frühzeitig identifiziert. Es wird geklärt, ob ein Vorhaben am geplanten Standort überhaupt realisierbar und genehmigungsfähig ist. Potenzielle Ausschlusskriterien werden erkannt. Falls nötig, kann ein Projekt in dieser frühen Phase gestoppt oder angepasst werden – bevor hohe Kosten entstehen. Das senkt das Risiko von Fehlinvestitionen und erleichtert den gesamten weiteren Planungsprozess. - Zielschärfung:
Gemeinsam mit allen Beteiligten wird ein klares Zielbild für das Projekt erarbeitet. Verschiedene Nutzungsoptionen werden durchgespielt und abgestimmt. Am Ende steht ein konkretes, abgestimmtes Konzept, das als Leitfaden für die weitere Planung dient. - Wirtschaftliche Steuerung:
In der Phase 0 werden die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen frühzeitig untersucht. Dazu gehören eine grobe Kostenschätzung, die Betrachtung der Wirtschaftlichkeit und die Prüfung möglicher Fördermittel. Auf dieser Grundlage können Kommunen besser budgetieren und eine kosteneffiziente Umsetzung vorbereiten. Studien zeigen: Wer gut vorbereitet startet, kann Projekte meist fristgerecht und im Kostenrahmen umsetzen. - Bürgerbeteiligung:
Optional können Bürgerinnen und Bürger sowie lokale Akteure früh eingebunden werden – zum Beispiel in Workshops oder Ideenwerkstätten. Diese Partizipation erhöht die Akzeptanz des Projekts und bringt wertvolles lokales Wissen ein. Gleichzeitig sorgt sie für Transparenz gegenüber politischen Entscheidungsgremien. - Förderung der Umsetzungsfähigkeit:
Phase 0 sorgt dafür, dass planungsrelevante Voraussetzungen rechtzeitig erkannt werden – etwa Baurecht, Grundstücksverfügbarkeit oder Flächenpotenziale. So steigt die Wahrscheinlichkeit, dass ein Projekt tatsächlich erfolgreich realisiert werden kann. - Kostenersparnis durch effiziente Planung:
Zwar erfordert Phase 0 einen gewissen Ressourceneinsatz – doch sie spart im weiteren Verlauf Geld. Denn viele Planungsbausteine, die später erarbeitet würden, liegen bereits vor. Das spart doppelte Arbeit und sorgt dafür, dass die Planung zielgerichteter fortgesetzt werden kann.
Welche Leistungen umfasst die Phase 0 konkret?
Typische Bausteine der Phase 0 sind:
- Standort- und Umfeldanalyse: Hier wird untersucht, ob der Standort geeignet ist – unter anderem im Hinblick auf Lagequalität, Infrastruktur und städtebauliche Einbindung.
- Markt- und Wettbewerbsanalyse: Nachfrage und Angebot werden analysiert, um realistisch einschätzen zu können, wie sich das Projekt am Markt positionieren lässt.
- Nutzungs- und Konzeptstudien: Es werden verschiedene Nutzungsszenarien entwickelt – zum Beispiel Neubau, Umnutzung oder eine gemischte Nutzung. Dabei steht immer die Umsetzbarkeit vor Ort im Fokus.
- SWOT-Analyse: Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken werden systematisch bewertet. Das hilft bei der strategischen Ausrichtung.
- Machbarkeitsstudien und Wirtschaftlichkeitsbetrachtung: Hier werden bauliche, rechtliche und finanzielle Aspekte geprüft – inklusive erster Kostenschätzungen und Wirtschaftlichkeitsprognosen.
- Stakeholder-Analyse: Im Vorfeld wird überlegt, wie sich verschiedene Interessengruppen verhalten könnten. Falls sinnvoll, folgen Gespräche mit Expertinnen und Experten, Anwohnerinnen und Anwohnern oder potenziellen Nutzerinnen und Nutzern.
Fazit: Die Phase 0 als Erfolgsfaktor nutzen
Die Phase 0 ist ein strategisch kluges und wirtschaftlich sinnvolles Instrument für kommunale Immobilienprojekte. Sie sorgt für Klarheit über Ziele, Machbarkeit und Risiken – und bildet damit die Grundlage für alle weiteren Schritte. Kommunen sparen langfristig Zeit und Geld, weil Projekte reibungsloser verlaufen und teure Fehlplanungen vermieden werden.
Gerade bei komplexen Vorhaben lohnt es sich, diese vorbereitende Phase bewusst in die Projektentwicklung zu integrieren. Wer sich dafür externe Expertise ins Boot holt, profitiert zusätzlich: Die cima bringt als langjährige Kommunalberaterin sowohl methodisches Know-how als auch praktische Erfahrung mit. So lassen sich die Potenziale Ihrer Vorhaben bestmöglich ausschöpfen – für tragfähige und nachhaltige Immobilienprojekte im öffentlichen Raum.
Wenn Sie Fragen haben oder Unterstützung wünschen, sprechen Sie uns gerne unverbindlich an.
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