Wohnraumversorgungskonzept: Praxisleitfaden für Kommunen

Ein Wohnraumversorgungskonzept (WVK/WRVK) ist ein kommunales Steuerungsinstrument, das Wohnungsmarktanalyse, Bedarfsprognose und ein umsetzbares Maßnahmenpaket verbindet. Es wird etwa in Niedersachsen gebraucht, wenn eine Kommune ihre Wohnraumentwicklung fachlich begründen, politisch steuern und förderfähig vorbereiten will. Für die Praxis heißt das: Eine Kommune erhält nicht nur Zahlen. Sie erhält eine Entscheidungsgrundlage für Bauleitplanung, Förderanträge, Flächenentwicklung, Bestandsentwicklung und Gespräche mit Wohnungswirtschaft, Landkreis und Politik. Dazu gehören Antworten etwa auf die Fragen:

• Wo steht unsere Kommune im regionalen Markt und welche Funktion nehmen wir ein?
• Welche Teilräume und Segmente (Mietmarkt und Eigentum, bezahlbar, barrierearm, Einfamilienhaus versus Mehrfamilienhaus) sind angespannt oder entspannt?
• Welche Zielgruppen fragen heute nach und wie verändern sich „typische Nachfrager“ in Zeithorizonten wie 2030 oder 2035?
• Wie kann der Bestand zur Bedarfsdeckung beitragen und wo braucht es Neubau, Aufwertung oder andere Instrumente?
• Wie groß ist der Bedarf an preiswertem oder altengerechtem Wohnraum und welche Förderinstrumente stehen zur Verfügung?

Der Leitfaden für kommunale Wohnraumversorgungskonzepte macht deutlich, dass ein solches Konzept Aussagen zur Bestandsaufnahme, zur Bedarfsprognose, zur sozialen Wohnraumversorgung, zum Neubaubedarf sowie zu Zielen, Handlungsempfehlungen und Maßnahmen enthalten soll.

Der Anlass sollte am Anfang klar benannt werden.

In vielen Kommunen entsteht der Bedarf aus einem konkreten Anlass. Ein Förderprojekt soll vorbereitet werden. Ein älteres Konzept soll fortgeschrieben werden. Preiswerter Mietwohnraum fehlt. Ein Neubaugebiet wird diskutiert. Leerstand nimmt zu. Oder es wird politisch erwartet, dass Wohnen endlich auf einer aktuellen Datengrundlage beraten wird.

Deshalb sollte zu Beginn geklärt werden, wofür das Wohnraumversorgungskonzept genutzt werden soll. Je klarer der Anlass benannt wird, desto besser kann der Aufbau des Konzeptes auf die kommunale Praxis ausgerichtet werden. Die Herausforderung liegt in der Frage: Was muss ein Konzept leisten, damit es Entscheidungssicherheit schafft?

Der Aufbau eines Wohnraumversorgungskonzeptes folgt einer klaren Struktur.

Ein praxistaugliches Wohnraumversorgungskonzept für Kommunen in Niedersachsen sollte in mehreren aufeinander aufbauenden Bausteinen erstellt werden.

Im ersten Baustein wird die Ausgangslage beschrieben. Dabei werden Wohnungsbestand, Neubautätigkeit, Leerstand, Mieten, Kaufpreise, Bauland, Bevölkerungsentwicklung und Haushaltsstruktur betrachtet.

Als weiterer Baustein wird die Nachfrage analysiert. Dabei wird geprüft, welche Gruppen heute Wohnraum suchen. Eine Kommune sollte zum Beispiel betrachten, wie sich Familien, ältere Menschen, Einpersonenhaushalte, Haushalte mit geringem Einkommen und wohnungssuchende Haushalte entwickeln.

Darauf aufbauend werden Prognosen erstellt. Es wird abgeschätzt, wie sich Bevölkerung, Haushalte und Wohnungsbedarf entwickeln. Der Wohnungsmarktbericht Niedersachsen 2025 zeigt, warum diese Prognosen regional betrachtet werden müssen. Bis zum Jahr 2045 wird landesweit mit einem Bevölkerungsrückgang von rund 302.000 Personen gerechnet. Gleichzeitig wachsen einzelne Kommunen weiter, während andere Kommunen schrumpfen.

Der abgeleitete Handlungsbedarf ist der anschließende Baustein. Dabei wird nicht nur gefragt, wie viele Wohnungen fehlen. Es wird auch gefragt, welche Wohnungen fehlen. Eine Kommune kann rechnerisch genug Wohnungen haben und trotzdem zu wenig kleine, barrierearme, bezahlbare oder zentral gelegene Wohnungen anbieten.

Danach werden Maßnahmen formuliert. Dazu gehören zum Beispiel Neubau, Bestandsmodernisierung, Aktivierung von Bauland, Nachverdichtung, Umbau, Aufstockung, Ankauf von Belegungsrechten oder die Sicherung von Flächen für den sozialen Wohnungsbau.

Zum Abschluss wird festgelegt, wie die Umsetzung beobachtet wird. Ein Monitoring hilft dabei, Maßnahmen später zu prüfen und das Wohnraumversorgungskonzept fortzuschreiben.

Die kommunale Praxis braucht mehr als eine Wohnungszahl.

Der Wohnungsmarktbericht Niedersachsen 2025 zeigt, dass Wohnraumversorgung nicht nur über Neubau gelöst wird. In Niedersachsen gibt es mehr als 4,15 Millionen Wohnungen. Deshalb liegt ein großes Potenzial im Bestand. Umbau, Ausbau, Anbau, Aufstockung und die Weiterentwicklung bestehender Quartiere können zur Versorgung beitragen.

Für eine Kommune ist das wichtig. Es sollte nicht nur geprüft werden, wo neu gebaut werden kann. Es sollte auch geprüft werden, welche Bestände angepasst werden können. Gerade ältere Einfamilienhäuser, nicht barrierefreie Wohnungen oder energetisch schwache Gebäude können für die künftige Wohnraumversorgung eine Rolle spielen.

Bezahlbarer Wohnraum sollte als eigenes Handlungsfeld betrachtet werden.

Ein Wohnraumversorgungskonzept sollte das Segment des bezahlbaren Mietwohnraums ausdrücklich behandeln. Der Wohnungsmarktbericht 2025 zeigt, dass Haushalte mit geringem Einkommen besonders stark belastet sind. Haushalte mit weniger als 1.500 Euro monatlichem Einkommen müssen durchschnittlich mehr als 40 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für Miete aufbringen. Besonders betroffen sind unter anderem Einpersonenhaushalte, Alleinerziehende, ältere Menschen und Haushalte mit Migrationshintergrund.

Für eine Kommune bedeutet das: Es sollte sichtbar werden, wo preisgünstige Wohnungen fehlen, wo Bindungen auslaufen, wo geförderter Wohnungsbau sinnvoll ist und wo Belegungsrechte im Bestand gesichert werden können.

Die richtige Beteiligung entscheidet über die Umsetzbarkeit.

Ein Wohnraumversorgungskonzept wird in der Praxis nur dann wirksam, wenn Verwaltung, Politik und Wohnungsmarktakteure früh eingebunden werden. Beteiligt werden sollten Bauverwaltung, Stadtentwicklung, Sozialverwaltung, Wohnraumförderstelle, Wohnungsunternehmen, private Eigentümerinnen und Eigentümer, Vermietende, Genossenschaften und weitere lokale Akteure. So entsteht ein Konzept, das nicht nur fachlich richtig ist, sondern auch umgesetzt werden kann.

Eine gute Leistungsbeschreibung erleichtert die Vergabe.

Wenn eine Kommune ein Wohnraumversorgungskonzept vergeben will, sollte die Leistungsbeschreibung klar aufgebaut sein. Beschrieben werden sollten das gewünschte Ergebnis, die zu beteiligenden Partner, die geforderten Erfahrungen des Auftragnehmenden, die Datenquellen, die Arbeitsschritte, der Zeitplan, Workshops, Präsentationen, Zwischenstände und der Preisrahmen. Der Leitfaden nennt diese Punkte ausdrücklich als Inhalte einer Leistungsbeschreibung. Damit wird vermieden, dass nur ein allgemeiner Bericht entsteht. Beauftragt werden sollte ein Konzept, das konkrete kommunale Fragen beantwortet und für Verwaltungsvorlagen, Förderanträge und politische Beratungen genutzt werden kann.

Ein Wohnraumversorgungskonzept sollte praktisch nutzbar sein.

Ein gutes Wohnraumversorgungskonzept endet nicht mit Tabellen und Karten. Es sollte zeigen, was vor Ort zu tun ist. Eine Kommune sollte erkennen können, wo Neubau gebraucht wird, wo Bestand angepasst werden muss, wo bezahlbarer Wohnraum gesichert werden sollte und welche Maßnahmen kurz-, mittel- und langfristig umsetzbar sind.

Damit wird das Wohnraumversorgungskonzept zu einem praktischen Werkzeug für kommunale Mitarbeitende. Es unterstützt Förderanträge, Ratsentscheidungen, Flächenstrategien, Gespräche mit Investierenden und die langfristige Entwicklung des Wohnstandorts. Entscheidend ist nicht nur mehr Wohnraum. Entscheidend ist passender Wohnraum am passenden Ort.

Autor*in

Fabian Böttcher

cima // Leiter CIMA Institut für Regionalwirtschaft

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